Die EZB könnte am 29. Oktober erneut erhöhen. Was das für Hypotheken in Bulgarien und Griechenland heißt

In diesem Jahr betreffen uns die Nachrichten aus Frankfurt ganz direkt. Die Europäische Zentralbank hat die Zinsen bereits zweimal erhöht, und am 29. Oktober tagt sie erneut. Viele Kunden fragen mich: „Venera, wird meine Hypothek teurer? Soll ich lieber abwarten?“ Schauen wir uns die Zahlen in Ruhe an.

Was 2026 passiert ist

Nach mehreren Jahren mit Zinssenkungen hat die EZB die Richtung gewechselt. Im Juni erhöhte sie den Zins um 0,25 Prozentpunkte, am 10. September um weitere 0,25. Der Einlagenzins der EZB liegt jetzt bei 2,5 %.

Der Hauptgrund ist die Inflation: Energie ist wieder teurer geworden, Öl kostet wieder über 100 Dollar pro Barrel. Nach der neuen Prognose der EZB kehrt die Inflation erst Ende 2027 zum Ziel von 2 % zurück.

Die nächste Entscheidung fällt am 29. Oktober. Laut Marktdaten von Ende September lag die Wahrscheinlichkeit einer weiteren Erhöhung bei etwa 60 %. Einige Bankanalysten erwarten den nächsten Schritt im Dezember.

Der Euribor ist bereits gestiegen

Für Käufer ist weniger der EZB-Zins selbst entscheidend als der Euribor — der Index, an den viele Kredite im Euroraum gekoppelt sind. Und der hat schon reagiert:

• Am 2. Januar 2026 lag der 12-Monats-Euribor bei 2,245 %;
• am 23. Oktober bereits bei 3,267 %.

Das ist ein Anstieg um mehr als einen ganzen Prozentpunkt in zehn Monaten. Wer einen variablen, an den Euribor gekoppelten Kredit hat, zahlt bei der nächsten Anpassung mehr.

Bulgarien: der Euro und noch günstige Hypotheken

Seit dem 1. Januar gehört Bulgarien zum Euroraum, EZB-Entscheidungen wirken also direkt. Aber es gibt eine gute Nachricht: Hypotheken sind hier noch immer mit die günstigsten in Europa.

• Der Durchschnittszins für neue Wohnungsbaukredite lag im August bei 2,42 % (Daten der Bulgarischen Nationalbank).
• Zum Vergleich: Im April lag der Durchschnitt im Euroraum bei 3,43 %.

Warum? Bulgarische Banken berechnen den Zins meist nach einem eigenen lokalen Index, der von den Einlagenkosten abhängt — und die Banken haben viel Liquidität. Deshalb kommt die Wirkung der EZB langsam an, mit sechs bis zwölf Monaten Verzögerung.

Wie stark die Zinsen steigen, ist umstritten. Der Chef von ERA Bulgaria hält einen Anstieg um 0,5–0,7 Prozentpunkte im Jahr 2027 für am wahrscheinlichsten. Ein Vertreter der First Investment Bank erwartet nur wenig — etwa 0,1 Prozentpunkte.

Rechnen wir mit einem Kredit über 100.000 € auf 25 Jahre:

• bei 2,42 % beträgt die Rate etwa 445 € im Monat;
• steigt der Zins um 0,7 Punkte — etwa 480 €;
• bei 3,5 % — etwa 501 €.

Also 35–55 € mehr im Monat. Unangenehm, aber keine Katastrophe.

Griechenland

In Griechenland sind Hypotheken schon jetzt teurer: Im April lag der Durchschnittszins für neue Kredite bei 3,32 %, fast so hoch wie im Euroraum-Schnitt. Viele dieser Kredite sind an den Euribor gekoppelt, deshalb spürt man EZB-Erhöhungen dort schneller als in Bulgarien.

Viele ausländische Käufer kaufen in Griechenland mit Eigenkapital, vor allem für das Golden Visa. Für sie ist der EZB-Zins eher indirekt wichtig: Teurere Kredite können die Nachfrage einheimischer Käufer etwas abkühlen.

Was das für Käufer bedeutet

Dass teure Kredite die Preise einbrechen lassen, würde ich nicht erwarten. Im zweiten Quartal wurden Wohnungen in Bulgarien im Jahresvergleich um 15,5 % teurer, während die Zahl der Transaktionen im dritten Quartal um 22 % sank. Der Markt wird langsamer, fällt aber nicht. Meine Tipps:

1. Wenn Sie eine Hypothek brauchen, warten Sie nicht zu lange. In Bulgarien sind die Zinsen noch niedrig, aber die Richtung ist klar.
2. Fragen Sie nach einem festen Zins. Viele Banken fixieren den Zins für die ersten Jahre. Das ist jetzt eine gute Absicherung.
3. Rechnen Sie mit Puffer. Prüfen Sie, ob die Rate auch bei einem Prozentpunkt mehr noch bequem tragbar ist.
4. Vergleichen Sie Banken. Die Unterschiede zwischen den Angeboten können spürbar sein.

Wenn Sie möchten, rechne ich Ihren Kauf mit Ihnen durch und sage Ihnen, welche Banken in Bulgarien und Griechenland mit ausländischen Käufern arbeiten.