ЕЦБ может снова поднять ставку 29 октября. Что будет с ипотекой в Болгарии и Греции

В этом году новости из Франкфурта стали касаться нас напрямую. Европейский центральный банк уже дважды поднимал ставку, а 29 октября собирается снова. Многие клиенты спрашивают меня: «Венера, ипотека подорожает? Может, лучше подождать?» Давайте разберёмся спокойно и на цифрах.

Что произошло в 2026 году

После нескольких лет снижения ЕЦБ развернулся. В июне он поднял ставку на 0,25 пункта, а 10 сентября — ещё на 0,25. Сейчас депозитная ставка ЕЦБ — 2,5%.

Главная причина — инфляция: энергия снова подорожала, нефть вернулась выше 100 долларов за баррель. По новому прогнозу ЕЦБ, инфляция вернётся к цели 2% только к концу 2027 года.

Решение по ставке объявят 29 октября. По данным рынков на конец сентября, вероятность ещё одного повышения — около 60%. Часть банков-аналитиков ждёт следующий шаг уже в декабре.

Euribor уже вырос

Для покупателя важнее не сама ставка ЕЦБ, а Euribor — индекс, к которому привязаны многие кредиты в еврозоне. И он уже отреагировал:

• 2 января 2026 года 12-месячный Euribor был 2,245%;
• 23 октября — уже 3,267%.

Это рост больше чем на целый пункт за десять месяцев. Если ваш кредит с плавающей ставкой привязан к Euribor, платёж при пересмотре вырастет.

Болгария: евро и пока ещё дешёвая ипотека

С 1 января Болгария в еврозоне, и решения ЕЦБ теперь касаются её напрямую. Но есть хорошая новость: ипотека здесь пока одна из самых дешёвых в Европе.

• Средняя ставка по новым жилищным кредитам в августе — 2,42% (данные Болгарского народного банка).
• Для сравнения: в апреле в среднем по еврозоне было 3,43%.

Почему так? Болгарские банки обычно считают ставку по своему местному индексу, который зависит от стоимости депозитов, а денег у банков много. Поэтому эффект от ЕЦБ приходит медленно, с задержкой в полгода-год.

Насколько вырастут ставки — мнения расходятся. Руководитель ERA Bulgaria считает самым вероятным рост на 0,5–0,7 пункта в 2027 году. А представитель Первой инвестиционной банки ждёт совсем немного — около 0,1 пункта.

Давайте посчитаем на примере кредита 100 000 € на 25 лет:

• при 2,42% платёж около 445 € в месяц;
• если ставка вырастет на 0,7 пункта — около 480 €;
• при 3,5% — около 501 €.

То есть плюс 35–55 € в месяц. Неприятно, но не катастрофа.

Греция

В Греции ипотека и сейчас дороже: в апреле средняя ставка по новым кредитам была 3,32%, почти как в среднем по еврозоне. Многие такие кредиты привязаны к Euribor, поэтому повышения ЕЦБ здесь чувствуются быстрее, чем в Болгарии.

Многие иностранцы покупают в Греции за собственные средства, особенно под Golden Visa. Для них ставка ЕЦБ важна скорее косвенно: дорогой кредит может немного охладить спрос местных покупателей.

Что это значит для покупателя

Ждать, что дорогой кредит обрушит цены, я бы не стала. Во втором квартале жильё в Болгарии подорожало на 15,5% за год, а сделок в третьем квартале стало меньше на 22%. Рынок замедляется, но не падает. Мои советы:

1. Если берёте ипотеку — не тяните. В Болгарии ставки пока низкие, но направление понятное.
2. Спросите про фиксированную ставку. Многие банки фиксируют ставку на первые годы. Сейчас это хорошая страховка.
3. Считайте с запасом. Проверьте, комфортен ли платёж, если ставка вырастет на 1 пункт.
4. Сравнивайте банки. Разница в предложениях бывает заметной.

Если хотите, я помогу посчитать вашу покупку и подскажу, с какими банками в Болгарии и Греции работают иностранцы.