ЕЦБ може отново да вдигне лихвата на 29 октомври. Какво става с ипотеките в България и Гърция

Тази година новините от Франкфурт започнаха да ни засягат пряко. Европейската централна банка вече два пъти вдигна лихвата, а на 29 октомври отново ще заседава. Много клиенти ме питат: „Венера, ипотеката ще поскъпне ли? Да изчакам ли?“ Нека спокойно погледнем цифрите.

Какво се случи през 2026 година

След няколко години на понижения ЕЦБ обърна посоката. През юни вдигна лихвата с 0,25 пункта, а на 10 септември — с още 0,25. Сега депозитната лихва на ЕЦБ е 2,5%.

Основната причина е инфлацията: енергията отново поскъпна, петролът се върна над 100 долара за барел. Според новата прогноза на ЕЦБ инфлацията ще се върне към целта от 2% едва в края на 2027 г.

Решението ще бъде обявено на 29 октомври. По пазарни данни от края на септември вероятността за още едно повишение е около 60%. Част от банковите анализатори очакват следваща стъпка още през декември.

Euribor вече се покачи

За купувача по-важна от самата лихва на ЕЦБ е Euribor — индексът, към който са обвързани много кредити в еврозоната. И той вече реагира:

• на 2 януари 2026 г. 12-месечният Euribor беше 2,245%;
• на 23 октомври — вече 3,267%.

Това е ръст с повече от цял пункт за десет месеца. Ако кредитът ви е с плаваща лихва, обвързана с Euribor, вноската ще се увеличи при следващото преизчисляване.

България: еврото и все още евтината ипотека

От 1 януари България е в еврозоната и решенията на ЕЦБ вече я засягат пряко. Но има и добра новина: ипотеките тук засега са сред най-евтините в Европа.

• Средната лихва по новите жилищни кредити през август е 2,42% (данни на БНБ).
• За сравнение: през април средната за еврозоната беше 3,43%.

Защо? Българските банки обикновено изчисляват лихвата по свой местен индекс, който зависи от цената на депозитите, а ликвидността им е голяма. Затова ефектът от ЕЦБ идва бавно, със закъснение от половин до една година.

Колко ще се покачат лихвите — мненията са различни. Ръководителят на ERA Bulgaria смята за най-вероятен ръст от 0,5–0,7 пункта през 2027 г. А представител на Първа инвестиционна банка очаква съвсем малко — около 0,1 пункта.

Да сметнем с пример: кредит 100 000 € за 25 години:

• при 2,42% вноската е около 445 € месечно;
• ако лихвата се качи с 0,7 пункта — около 480 €;
• при 3,5% — около 501 €.

Тоест плюс 35–55 € на месец. Неприятно, но не е катастрофа.

Гърция

В Гърция ипотеката и сега е по-скъпа: през април средната лихва по новите кредити беше 3,32%, почти колкото средната за еврозоната. Много от тези кредити са обвързани с Euribor, затова повишенията на ЕЦБ се усещат там по-бързо, отколкото в България.

Много чужденци купуват в Гърция със собствени средства, особено за Golden Visa. За тях лихвата на ЕЦБ има по-скоро косвено значение: по-скъпият кредит може леко да охлади търсенето от местни купувачи.

Какво означава това за купувача

Не бих очаквала скъпите кредити да сринат цените. През второто тримесечие жилищата в България поскъпнаха с 15,5% за година, а сделките през третото тримесечие намаляха с 22%. Пазарът се забавя, но не пада. Моите съвети:

1. Ако ще теглите ипотека — не отлагайте. В България лихвите още са ниски, но посоката е ясна.
2. Попитайте за фиксирана лихва. Много банки фиксират лихвата за първите години. Сега това е добра застраховка.
3. Смятайте с резерв. Проверете дали вноската ще ви е комфортна, ако лихвата се качи с 1 пункт.
4. Сравнявайте банките. Разликите в офертите понякога са осезаеми.

Ако искате, ще ви помогна да сметнете покупката и ще ви кажа с кои банки в България и Гърция работят чужденци.