Може ли да се забогатее от наеми в Гърция? Разглеждам реална сделка в Атина

Да купиш апартамент край морето или в красив град, да го отдаваш на туристи и да живееш от този доход — мечта на много хора. В социалните мрежи изглежда лесно: няколко снимки, отзиви от гости, парите идват. Реших да погледна реалните цифри от една истинска сделка в Гърция и честно да разбера може ли човек да забогатее от наеми.

Реален пример: апартамент в Атина

Аналитичният сайт Global Property Guide разгледа сделка на чуждестранен купувач в Кукаки — уютен квартал на Атина до Акропола. Купувачът придоби вече работещ апартамент за краткосрочно отдаване.

• Продавачът искаше 420 000 €, след пазарлък се договориха за 390 000 €.
• Разходите по сделката са около 30 000 €, тоест общо почти 420 000 €.
• Цялата покупка отне около половин година. Купувачът дори не долетя за подписването: всичко оформи местен адвокат с пълномощно.

А сега най-интересното — доходът за 12 месеца, от април 2024 до март 2025 г.:

• около 43 000 € приходи;
• около 26 400 € чисто след разходите. Управляващата фирма взема 20% от приходите, счетоводителят — 200 € на месец;
• това са около 6,3% годишно от вложената сума, още преди данъците.

Значи това е богатство?

Според мен това е добър, честен резултат. Но не „забогатях за година“. Ако се смята само наемът, вложението ще се изплати за около шестнайсет години, и то без данъците.

Истинската печалба идва от три неща: доходът от наема, ръстът на цената на самия апартамент и времето. Цените на апартаментите в Гърция са се повишили с 5,5% за последната година според Банката на Гърция. Заедно с наема това вече е осезаемо по-интересно от банков депозит. Но това е история за търпението, а не за бързи пари.

Подводен камък №1: къде вече не може да се отдава

Ето детайл, който мнозина пропускат. В централните квартали на Атина — включително Плака, Колонаки и самият Кукаки — е забранено да се регистрират нови жилища за краткосрочно отдаване. А през септември правителството обяви, че удължава тази забрана до края на 2027 г. Същото важи и за центъра на Солун.

Тоест купувачът от примера спечели и защото купи апартамент с вече действаща регистрация. Ако купите обикновен апартамент в такава зона с надежда да го отдавате на туристи, може да се окаже, че можете да го отдавате само дългосрочно.

И още един урок от същата сделка: купувачът регистрира апартамента на европейска фирма, а после се оказа, че за краткосрочно отдаване е нужна гръцка. Такива неща е по-добре да се изяснят преди покупката, а не след нея.

Подводен камък №2: Златната виза

Ако купувате имот заради Golden Visa, не можете да го отдавате краткосрочно. Това е изрично записано в закон от 2024 г. Глобата е 50 000 €, а разрешението за пребиваване може да бъде отнето. Дългосрочният наем обаче е разрешен. Затова още в самото начало си струва да решите: трябва ли ви виза или доход от туристи? Понякога това са два различни апартамента.

Подводен камък №3: данъци и проверки

Гръцката данъчна служба вече сверява данните от Airbnb и Booking с декларациите на собствениците. Глобата за жилище без регистрация е 50% от годишните приходи, но не по-малко от 5000 €. Ако отдавате три или повече жилища, това вече е бизнес с ДДС 13%. Освен това за всяка нощувка се плаща климатична такса — за апартамент през лятото е 1,50 € на денонощие.

Защо въпреки това е интересно

Въпреки всички правила търсенето на Гърция е огромно. По данни на AirDNA през юли една нощувка в краткосрочно жилище в Гърция е носила на собственика средно 142,80 € — с 14,3% повече от година по-рано и осезаемо над средното за Европа (110,10 €).

Какво съветвам

1. Смятайте чисто. Не вярвайте на приходите от рекламите: извадете управлението, почистването, данъците, сметките и празните зимни месеци.
2. Първо проверете адреса. Може ли там да се регистрира краткосрочно отдаване — преди капаро, а не след това.
3. Решете кое е по-важно: визата или туристите. Двете не могат да се съчетаят в един апартамент.
4. Имайте резервен план. Добре е, ако апартаментът се изплаща и при дългосрочен наем: правилата за краткосрочно отдаване в Гърция постепенно стават по-строги.

Може да се забогатее от наеми, но бавно и с добра сметка. Ако искате, ще ви помогна да изчислите реалната доходност на конкретен апартамент, преди да дадете капаро.