Kann man in Griechenland mit Vermietung reich werden? Ein echter Kauf in Athen

Eine Wohnung am Meer oder in einer schönen Stadt kaufen, sie an Touristen vermieten und von den Einnahmen leben – davon träumen sehr viele. In den sozialen Medien sieht das einfach aus: ein paar Fotos, Gästebewertungen, das Geld fließt. Ich habe mir die echten Zahlen eines tatsächlichen Geschäfts in Griechenland angesehen und ehrlich nachgerechnet, ob man mit Vermietung reich werden kann.

Ein echtes Beispiel: eine Wohnung in Athen

Die Analyseseite Global Property Guide hat den Kauf eines ausländischen Käufers in Koukaki analysiert – einem gemütlichen Athener Viertel direkt an der Akropolis. Gekauft wurde eine Wohnung, die bereits als Ferienwohnung lief.

• Der Verkäufer verlangte 420.000 €, nach Verhandlungen einigte man sich auf 390.000 €.
• Die Kaufnebenkosten lagen bei rund 30.000 €, insgesamt also fast 420.000 €.
• Der gesamte Kauf dauerte etwa ein halbes Jahr. Zur Unterschrift reiste der Käufer gar nicht erst an: Ein örtlicher Anwalt erledigte alles per Vollmacht.

Und jetzt das Spannendste – die Einnahmen über 12 Monate, von April 2024 bis März 2025:

• rund 43.000 € Umsatz;
• rund 26.400 € netto nach Kosten. Die Verwaltungsfirma nimmt 20 % des Umsatzes, der Buchhalter 200 € im Monat;
• das sind etwa 6,3 % pro Jahr auf das eingesetzte Kapital, noch vor Steuern.

Ist das also Reichtum?

Für mich ist das ein gutes, ehrliches Ergebnis. Aber kein „in einem Jahr reich geworden“. Rechnet man nur die Miete, amortisiert sich die Investition in etwa sechzehn Jahren – und das noch ohne Steuern.

Der echte Gewinn entsteht aus drei Dingen: Mieteinnahmen, Wertsteigerung der Wohnung selbst und Zeit. Die Wohnungspreise in Griechenland sind laut der Bank von Griechenland im letzten Jahr um 5,5 % gestiegen. Zusammen mit der Miete ist das schon deutlich interessanter als ein Sparkonto. Aber es ist eine Geschichte über Geduld, nicht über schnelles Geld.

Stolperstein Nr. 1: wo man nicht mehr kurzzeitig vermieten darf

Hier ein Detail, das viele übersehen. In den zentralen Bezirken Athens – darunter Plaka, Kolonaki und eben Koukaki – dürfen keine neuen Ferienwohnungen registriert werden. Im September kündigte die Regierung an, dieses Verbot bis Ende 2027 zu verlängern. Dasselbe gilt für das Zentrum von Thessaloniki.

Der Käufer aus dem Beispiel hat also auch deshalb gewonnen, weil die Wohnung bereits eine Registrierung hatte. Wer in einer solchen Zone eine normale Wohnung kauft, in der Hoffnung, sie an Touristen zu vermieten, stellt womöglich fest, dass nur eine Langzeitvermietung möglich ist.

Und noch eine Lehre aus demselben Kauf: Der Käufer erwarb die Wohnung über eine EU-Gesellschaft, und dann stellte sich heraus, dass für die Kurzzeitvermietung eine griechische nötig war. So etwas klärt man besser vor dem Kauf, nicht danach.

Stolperstein Nr. 2: das Golden Visa

Wer eine Immobilie für das Golden Visa kauft, darf sie nicht kurzzeitig vermieten. Das steht ausdrücklich in einem Gesetz von 2024. Die Strafe beträgt 50.000 €, und die Aufenthaltserlaubnis kann widerrufen werden. Eine Langzeitvermietung ist dagegen erlaubt. Deshalb sollte man gleich am Anfang entscheiden: Brauchen Sie das Visum oder Einnahmen von Touristen? Manchmal sind das zwei verschiedene Wohnungen.

Stolperstein Nr. 3: Steuern und Kontrollen

Das griechische Finanzamt gleicht inzwischen Daten von Airbnb und Booking mit den Steuererklärungen der Eigentümer ab. Für eine nicht registrierte Wohnung beträgt die Strafe 50 % des Jahresumsatzes, mindestens aber 5.000 €. Wer drei oder mehr Wohnungen vermietet, betreibt bereits ein Gewerbe mit 13 % Mehrwertsteuer. Dazu kommt für jede Gästenacht eine Klimaabgabe – für eine Wohnung im Sommer 1,50 € pro Tag.

Warum es trotzdem interessant ist

Trotz aller Regeln ist die Nachfrage nach Griechenland enorm. Laut AirDNA brachte eine Nacht in einer Ferienunterkunft in Griechenland im Juli dem Eigentümer durchschnittlich 142,80 € – 14,3 % mehr als ein Jahr zuvor und deutlich über dem europäischen Durchschnitt (110,10 €).

Mein Rat

1. Rechnen Sie netto. Glauben Sie keinen Umsätzen aus der Werbung: Ziehen Sie Verwaltung, Reinigung, Steuern, Nebenkosten und leere Wintermonate ab.
2. Prüfen Sie zuerst die Adresse. Klären Sie, ob dort eine Kurzzeitvermietung registriert werden kann – vor der Anzahlung, nicht danach.
3. Entscheiden Sie, was wichtiger ist: Visum oder Touristen. Beides lässt sich in einer Wohnung nicht verbinden.
4. Haben Sie einen Plan B. Gut ist, wenn sich die Wohnung auch bei Langzeitvermietung rechnet: Die Regeln für Ferienvermietung in Griechenland werden nach und nach strenger.

Mit Vermietung kann man reich werden – aber langsam und mit guter Kalkulation. Wenn Sie möchten, helfe ich Ihnen, die echte Rendite einer konkreten Wohnung zu berechnen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.