15 % Steuer für Käufer außerhalb der EU: Was sich in Griechenland ändert und warum 2027 wichtig ist

Das ist wohl die meistdiskutierte Nachricht unter meinen Kunden in diesem Herbst. Im September kündigte der griechische Ministerpräsident auf der Internationalen Messe in Thessaloniki an, dass die Steuer beim Wohnungskauf für Käufer aus Ländern außerhalb der Europäischen Union von 3 % auf 15 % steigen soll. Viele fragten mich sofort: „Venera, war's das, ist Griechenland nichts mehr für uns?“ Nein, das ist es nicht. Schauen wir es uns in Ruhe an.

Was genau geplant ist

Heute zahlt man beim Wohnungskauf in Griechenland eine Grunderwerbsteuer von 3 % plus eine kleine Gemeindeabgabe. Zusammen sind das etwa 3,09 % des Wertes.

Nach dem neuen Plan soll der Satz für einen Teil der Käufer 15 % betragen, mit der Gemeindeabgabe etwa 15,45 %. Berechnet wird die Steuer auf den Kaufpreis oder den amtlichen („objektiven“) Wert – je nachdem, welcher höher ist.

Ein einfaches Beispiel aus griechischen Steuerportalen:

• eine Wohnung für 100.000 € – heute rund 3.090 € Steuer;
• nach den neuen Regeln rund 15.450 €.

Das sind über 12.000 € Unterschied. Keine Kleinigkeit.

Wen es betrifft und wen nicht

Laut den veröffentlichten Erläuterungen gilt der höhere Satz für Privatpersonen mit Staatsangehörigkeit eines Landes außerhalb von EU/EWR, die Wohneigentum kaufen.

Nicht betroffen (nach heutigem Stand):

• EU- und EWR-Bürger;
• Auslandsgriechen griechischer Abstammung;
• Ausländer mit Daueraufenthaltsstatus in Griechenland;
• Gewerbeimmobilien, Grundstücke und Industrieflächen.

Berichten zufolge sollen Käufe über Unternehmen nicht unter den neuen Satz fallen – doch das wird, wie vieles andere, erst der Gesetzestext endgültig klären.

Ab wann

Zunächst war der 1. Januar 2027 genannt, dann verschob das Finanzministerium den Start auf den 1. Juli 2027. Der Minister erklärte, der Markt solle nicht überrumpelt werden und laufende Käufe in Ruhe abgeschlossen werden können.

Und ein wichtiges Detail: Noch ist es kein Gesetz. Die Maßnahme wird Teil eines großen Gesetzentwurfs, der noch öffentlich konsultiert und vom Parlament verabschiedet werden muss. Griechische Anwälte sagen klar, dass bis dahin Änderungen möglich sind. Bis die neuen Regeln gelten, bleibt es beim üblichen Satz von etwa 3,09 %.

Und das Golden Visa?

Das ist die Frage, die ich am häufigsten höre. Das Golden Visa ist eine Aufenthaltserlaubnis, kein Daueraufenthaltsstatus. Soweit ich es verstehe, sind Golden-Visa-Investoren daher nicht automatisch von der Ausnahme erfasst. Migrationsexperten schreiben zudem, dass noch unklar ist, welcher Satz zum Beispiel für den günstigsten Weg ab 250.000 € gelten wird (ein zu Wohnzwecken umgebautes Gebäude oder ein restauriertes Baudenkmal). Das soll der Gesetzentwurf klären.

Die Fachleute sind sich uneinig. Manche glauben, die Nachricht werde Investoren eher zum schnelleren Handeln bewegen. Andere erwarten keinen großen Nachfragerückgang: Die Schwelle für das Golden Visa bleibt gleich, und Griechenland ist weiterhin eines der klarsten Länder für einen Aufenthalt über Immobilien.

Was das für Käufer bedeutet

Wenn Sie kein EU-Bürger sind und schon lange über ein Zuhause in Griechenland nachdenken, würde ich es so sehen:

1. Es bleibt noch Zeit, aber nicht ewig. Der alte Satz gilt bis Juli 2027. Ein Kauf in Griechenland mit Prüfung der Unterlagen braucht Zeit – besser früh beginnen, nicht erst im Juni 2027.
2. Rechnen Sie die Gesamtkosten. Nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Steuer, Notar und Anwalt. Nach der Änderung kann der Unterschied größer sein als jeder ausgehandelte Rabatt.
3. Folgen Sie dem Gesetz, nicht den Schlagzeilen. Im Netz kursieren schon verschiedene Daten und Bedingungen. Die endgültigen Regeln stehen im offiziellen Text, und ich werde darüber schreiben, sobald er vorliegt.
4. Golden Visa geplant? Mit einem Anwalt prüfen. Besonders wenn Sie den Weg ab 250.000 € ins Auge fassen.

Mein Fazit

Panik ist nicht nötig, aufschieben würde ich es aber auch nicht. Nordgriechenland (Kavala, die Küste, Dörfer am Meer) ist im Vergleich zu Athen und den Inseln noch sehr erschwinglich. Und wenn ein Kauf ohnehin geplant ist, lohnt es sich, ihn nach den aktuellen Regeln abzuschließen.

Wenn Sie möchten, suche ich Angebote für Ihr Budget und helfe Ihnen, den Zeitplan des Kaufs in Ruhe zu planen.