Un impuesto del 15 % para compradores de fuera de la UE: qué cambia en Grecia y por qué importa 2027

Probablemente es la noticia más comentada entre mis clientes este otoño. En septiembre, en la Feria Internacional de Salónica, el primer ministro griego anunció que el impuesto de compra de vivienda para compradores de fuera de la Unión Europea subirá del 3 % al 15 %. Muchos me preguntaron enseguida: «Venera, ¿se acabó, Grecia ya no es para nosotros?». No, no se acabó. Veámoslo con calma.

Qué se propone exactamente

Hoy, al comprar una vivienda en Grecia, se paga un impuesto de transmisión del 3 % más una pequeña tasa municipal. En total, alrededor del 3,09 % del valor.

Con el nuevo plan, para una parte de los compradores el tipo será del 15 %, o alrededor del 15,45 % con la tasa municipal. El impuesto se calcula sobre el precio de venta o sobre el valor catastral («objetivo»), el que sea mayor.

Un ejemplo sencillo que dan publicaciones fiscales griegas:

• un piso de 100 000 €: hoy el impuesto es de unos 3090 €;
• con las nuevas reglas, unos 15 450 €.

Más de 12 000 € de diferencia. No es poca cosa.

A quién afecta y a quién no

Según las aclaraciones publicadas, el tipo más alto se aplica a personas físicas con ciudadanía de países de fuera de la UE/EEE que compran vivienda.

No afecta (según lo que se sabe ahora):

• a ciudadanos de la UE y el EEE;
• a personas de origen griego;
• a extranjeros con estatus de residente de larga duración en Grecia;
• a locales comerciales, terrenos y naves industriales.

También se informa de que las compras a través de empresas no estarían sujetas al nuevo tipo, pero esto, como muchos otros puntos, solo quedará claro con el texto de la ley.

Desde cuándo

Al principio se habló del 1 de enero de 2027, pero luego el Ministerio de Finanzas retrasó el inicio al 1 de julio de 2027. El ministro explicó que no se quiere pillar al mercado por sorpresa y que las operaciones en curso deben poder cerrarse con tranquilidad.

Y un detalle importante: todavía no es ley. La medida formará parte de un gran proyecto de ley que aún debe pasar por consulta pública y votación en el Parlamento. Los abogados griegos dicen claramente que hasta entonces puede haber cambios. Mientras no entren en vigor las nuevas reglas, se aplica el tipo habitual de alrededor del 3,09 %.

¿Y la Golden Visa?

Es la pregunta que más me hacen. La Golden Visa es un permiso de residencia, no un estatus de residente de larga duración, así que, por lo que entiendo, la exención no cubre automáticamente a los inversores de Golden Visa. Los especialistas en migración también señalan que aún no está claro qué tipo se aplicará, por ejemplo, a la vía más asequible desde 250 000 € (un edificio reconvertido en vivienda o un edificio protegido restaurado). El proyecto de ley debería aclararlo.

Los expertos no se ponen de acuerdo. Algunos creen que la noticia empujará a los inversores a actuar antes. Otros no esperan una gran caída de la demanda: el umbral de la Golden Visa no cambia y Grecia sigue siendo uno de los países más claros para obtener la residencia a través de un inmueble.

Qué significa para quien compra

Si no eres ciudadano de la UE y llevas tiempo pensando en una casa en Grecia, yo lo vería así:

1. Aún hay tiempo, pero no siempre. El tipo actual se aplica hasta julio de 2027. Comprar en Grecia, con la revisión de documentos y los trámites, lleva tiempo: mejor empezar pronto que en junio de 2027.
2. Calcula el coste total. No solo el precio del inmueble, también el impuesto, el notario y el abogado. Tras el cambio, la diferencia puede ser mayor que cualquier descuento que negocies.
3. Sigue la ley, no los titulares. Ya circulan por internet fechas y condiciones distintas. Las reglas definitivas estarán en el texto oficial y escribiré sobre ello en cuanto se publique.
4. ¿Piensas en la Golden Visa? Consúltalo con un abogado. Sobre todo si miras la vía desde 250 000 €.

Mi conclusión

No hace falta entrar en pánico, pero yo tampoco lo dejaría para más tarde. El norte de Grecia (Kavala, la costa, los pueblos junto al mar) sigue siendo muy asequible frente a Atenas y las islas. Y si la compra entra en tus planes de todos modos, tiene sentido hacerla con las reglas actuales.

Si quieres, te busco opciones según tu presupuesto y te ayudo a planificar con calma los plazos de la operación.