Налог 15% для покупателей не из ЕС: что меняется в Греции и почему важен 2027 год

Эта новость, пожалуй, самая обсуждаемая среди моих клиентов этой осенью. В сентябре, на Международной ярмарке в Салониках, премьер-министр Греции объявил: налог на покупку жилья для иностранцев из стран вне Евросоюза вырастет с 3% до 15%. Многие сразу спросили меня: «Венера, всё, Греция больше не для нас?» Нет, не всё. Давайте спокойно разберёмся.

Что именно предлагают

Сейчас при покупке жилья в Греции покупатель платит налог на передачу собственности — 3%, плюс небольшой муниципальный сбор. Вместе получается около 3,09% от стоимости.

По новому плану для части покупателей ставка станет 15%, а с муниципальным сбором — около 15,45%. Налог считают от цены сделки или от кадастровой (так называемой «объективной») стоимости — от той, что выше.

На простом примере, который приводят греческие налоговые издания:

• квартира за 100 000 € — сегодня налог около 3 090 €;
• по новым правилам — около 15 450 €.

Разница больше 12 тысяч евро. Согласитесь, это уже не мелочь.

Кого это коснётся, а кого нет

По опубликованным разъяснениям, повышенная ставка касается частных лиц — граждан стран вне ЕС и ЕЭЗ, которые покупают жилую недвижимость.

Не коснётся (по тому, что известно сейчас):

• граждан Евросоюза и ЕЭЗ;
• этнических греков;
• иностранцев со статусом долгосрочного резидента Греции;
• коммерческой недвижимости, земельных участков и промышленных помещений.

Отдельно пишут, что на покупки через компании новая ставка не распространяется, но этот вопрос, как и многие другие, будет окончательно понятен только из текста закона.

Когда это начнётся

Сначала говорили про 1 января 2027 года, но потом министерство финансов перенесло старт на 1 июля 2027 года. Министр объяснил это тем, что рынок не должен оказаться застигнут врасплох, а уже начатые сделки должны спокойно завершиться.

И важная деталь: пока это не закон. Мера войдёт в большой законопроект, который ещё должен пройти общественное обсуждение и голосование в парламенте. Юристы в Греции прямо пишут, что до этого момента возможны изменения и уточнения. До вступления новых правил в силу действует привычная ставка около 3,09%.

А что с Golden Visa?

Это главный вопрос, который мне задают. Golden Visa — это вид на жительство, а не статус долгосрочного резидента, поэтому, насколько я понимаю, освобождение на инвесторов по Golden Visa автоматически не распространяется. Специалисты по миграции тоже пишут, что пока не ясно, какая ставка будет применяться, например, к самому доступному варианту от 250 000 € (здание, переведённое в жилое, или отреставрированный памятник архитектуры). Это должны уточнить в проекте закона.

Мнения экспертов разные. Одни считают, что новость, наоборот, подстегнёт инвесторов поторопиться. Другие не ждут сильного падения спроса: порог Golden Visa остаётся прежним, а Греция по-прежнему остаётся одной из самых понятных стран для ВНЖ через недвижимость.

Что это значит для покупателя

Если вы не гражданин ЕС и давно думаете о жилье в Греции, вот как бы я на это смотрела:

1. Время ещё есть, но не бесконечно. До июля 2027 года действует старая ставка. Сделка в Греции с проверкой документов и оформлением занимает время, поэтому начинать лучше заранее, а не в июне 2027-го.
2. Считайте полную стоимость покупки. Не только цену объекта, но и налог, нотариуса, юриста. После изменений разница может оказаться заметнее, чем скидка, которую вы выторговали.
3. Следите за законом, а не за заголовками. В интернете уже гуляют разные даты и условия. Окончательные правила будут в официальном тексте, и я обязательно напишу, когда он появится.
4. Планируете Golden Visa — уточняйте у юриста. Особенно если рассматриваете вариант за 250 000 €.

Мой вывод

Паниковать не нужно, но и откладывать «на потом» я бы не стала. Северная Греция — Кавала, побережье, деревни у моря — по-прежнему остаётся очень доступной по сравнению с Афинами и островами. А если покупка всё равно в ваших планах, разумнее успеть по нынешним правилам.

Если хотите, я подберу варианты под ваш бюджет и подскажу, как спокойно выстроить сроки сделки.