Данък 15% за купувачи извън ЕС: какво се променя в Гърция и защо 2027 г. е важна

Това е може би най-обсъжданата новина сред моите клиенти тази есен. През септември, на Международния панаир в Солун, гръцкият премиер обяви, че данъкът при покупка на жилище за купувачи от страни извън Европейския съюз ще се вдигне от 3% на 15%. Мнозина веднага ме попитаха: „Венера, това ли е, Гърция вече не е за нас?“ Не, не е. Нека го разгледаме спокойно.

Какво точно се предлага

Днес при покупка на жилище в Гърция се плаща данък прехвърляне на собственост от 3% плюс малка общинска такса. Общо около 3,09% от стойността.

Според новия план за част от купувачите ставката ще бъде 15%, а с общинската такса — около 15,45%. Данъкът се изчислява върху цената по сделката или върху данъчната („обективната“) стойност — по-високата от двете.

Прост пример, който дават гръцки данъчни издания:

• апартамент за 100 000 € — днес данъкът е около 3 090 €;
• по новите правила — около 15 450 €.

Разликата е над 12 000 евро. Съгласете се, това вече не е дреболия.

Кого засяга и кого не

Според публикуваните разяснения по-високата ставка се отнася за физически лица — граждани на страни извън ЕС и ЕИП, които купуват жилищен имот.

Не засяга (според това, което се знае сега):

• граждани на ЕС и ЕИП;
• етнически гърци;
• чужденци със статут на дългосрочно пребиваващи в Гърция;
• търговски имоти, парцели и промишлени помещения.

Отделно се посочва, че покупките чрез фирми не попадат под новата ставка, но това, както и много други детайли, ще стане ясно окончателно едва от текста на закона.

От кога

Първоначално датата беше 1 януари 2027 г., но след това Министерството на финансите премести началото за 1 юли 2027 г. Министърът обясни, че пазарът не трябва да бъде изненадан, а вече започнатите сделки трябва да могат спокойно да приключат.

И важен детайл: това още не е закон. Мярката ще бъде част от голям законопроект, който предстои да мине обществено обсъждане и гласуване в парламента. Гръцките юристи казват ясно, че дотогава са възможни промени и уточнения. Докато новите правила не влязат в сила, важи обичайната ставка от около 3,09%.

А Golden Visa?

Това е основният въпрос, който получавам. Golden Visa е разрешение за пребиваване, а не статут на дългосрочно пребиваващ, затова, доколкото разбирам, изключението не обхваща автоматично инвеститорите по Golden Visa. Миграционните специалисти пишат също, че все още не е ясно каква ставка ще се прилага например за най-достъпния вариант от 250 000 € (сграда, преустроена в жилище, или реставриран паметник на културата). Това трябва да се изясни в законопроекта.

Експертите не са единодушни. Едни смятат, че новината по-скоро ще подтикне инвеститорите да действат по-бързо. Други не очакват голям спад в търсенето: прагът за Golden Visa остава същият, а Гърция все още е една от най-ясните страни за пребиваване чрез имот.

Какво означава това за купувача

Ако не сте гражданин на ЕС и отдавна мислите за дом в Гърция, ето как бих погледнала на нещата:

1. Има още време, но не завинаги. Старата ставка важи до юли 2027 г. Покупката в Гърция с проверка на документите и оформянето отнема време, затова е по-добре да започнете рано, а не през юни 2027 г.
2. Сметнете пълната цена на покупката. Не само цената на имота, но и данъка, нотариуса и адвоката. След промяната разликата може да е по-голяма от всяка отстъпка, която договорите.
3. Следете закона, а не заглавията. В интернет вече се въртят различни дати и условия. Окончателните правила ще бъдат в официалния текст и непременно ще пиша, когато се появи.
4. Планирате Golden Visa? Проверете с адвокат. Особено ако гледате варианта от 250 000 €.

Моят извод

Няма нужда от паника, но не бих отлагала. Северна Гърция (Кавала, крайбрежието, селата край морето) все още е много достъпна в сравнение с Атина и островите. И ако покупката така или иначе е в плановете ви, има смисъл да я направите при сегашните правила.

Ако искате, ще ви подбера варианти според бюджета ви и ще помогна спокойно да планирате сроковете на сделката.