¿Se puede hacer uno rico alquilando en Grecia? Analizo una compra real en Atenas

Comprar un piso junto al mar o en una ciudad bonita, alquilarlo a turistas y vivir de esos ingresos es el sueño de muchísima gente. En las redes sociales parece fácil: un par de fotos, reseñas de huéspedes y el dinero que llega solo. Decidí mirar las cifras reales de una operación auténtica en Grecia y analizar con honestidad si se puede hacer uno rico con el alquiler.

Un ejemplo real: un piso en Atenas

La web de análisis Global Property Guide desglosó la compra de un comprador extranjero en Koukaki, un barrio acogedor de Atenas junto a la Acrópolis. Se trataba de un piso que ya funcionaba como alquiler turístico.

• El vendedor pedía 420.000 €; tras negociar, cerraron en 390.000 €.
• Los gastos de la operación rondaron los 30.000 €, así que en total fueron casi 420.000 €.
• Toda la compra llevó unos seis meses. El comprador ni siquiera viajó para la firma: un abogado local lo gestionó todo con un poder notarial.

Y ahora lo más interesante: los ingresos de 12 meses, de abril de 2024 a marzo de 2025:

• unos 43.000 € de facturación;
• unos 26.400 € netos después de gastos. La empresa gestora se queda con el 20 % de la facturación y el gestor contable cobra 200 € al mes;
• eso es aproximadamente un 6,3 % anual sobre lo invertido, antes de impuestos.

Entonces, ¿es eso hacerse rico?

En mi opinión, es un resultado bueno y honesto. Pero no es «me hice rico en un año». Contando solo el alquiler, la inversión se recuperaría en unos dieciséis años, y eso sin impuestos.

La ganancia real sale de tres cosas: los ingresos por alquiler, la revalorización del propio piso y el tiempo. Según el Banco de Grecia, el precio de los pisos en Grecia subió un 5,5 % en el último año. Junto con el alquiler, eso ya es bastante más interesante que un depósito bancario. Pero es una historia de paciencia, no de dinero rápido.

Trampa n.º 1: dónde ya no se puede alquilar a turistas

Este es un detalle que mucha gente pasa por alto. En los distritos centrales de Atenas —incluidos Plaka, Kolonaki y el propio Koukaki— está prohibido registrar nuevas viviendas de alquiler turístico. Y en septiembre el Gobierno anunció que prorroga esta prohibición hasta finales de 2027. Lo mismo ocurre en el centro de Salónica.

Es decir, el comprador del ejemplo también salió ganando porque compró un piso con un registro ya activo. Si compras un piso normal en una de esas zonas con la idea de alquilarlo a turistas, puede que descubras que solo puedes alquilarlo a largo plazo.

Y otra lección de la misma operación: el comprador adquirió el piso a través de una sociedad europea y luego resultó que para el alquiler turístico hacía falta una griega. Estas cosas conviene aclararlas antes de comprar, no después.

Trampa n.º 2: la Golden Visa

Si compras una vivienda para obtener la Golden Visa, no puedes alquilarla a corto plazo. Lo dice expresamente una ley de 2024. La multa es de 50.000 € y se puede revocar el permiso de residencia. El alquiler de larga duración, en cambio, está permitido. Por eso conviene decidir desde el principio: ¿necesitas la visa o ingresos de turistas? A veces son dos pisos distintos.

Trampa n.º 3: impuestos y controles

Hacienda en Grecia ya cruza los datos de Airbnb y Booking con las declaraciones de los propietarios. La multa por una vivienda sin registrar es del 50 % de la facturación anual, con un mínimo de 5.000 €. Si alquilas tres viviendas o más, ya se considera una actividad empresarial con un IVA del 13 %. Además, por cada noche de huésped se paga una tasa climática: para un piso en verano son 1,50 € al día.

Por qué sigue siendo interesante

Con todas estas normas, la demanda de Grecia es enorme. Según AirDNA, en julio una noche de alojamiento turístico en Grecia le dejó a su propietario una media de 142,80 €, un 14,3 % más que un año antes y bastante por encima de la media europea (110,10 €).

Mis consejos

1. Calcula en neto. No te fíes de la facturación de los anuncios: resta la gestión, la limpieza, los impuestos, los suministros y los meses vacíos de invierno.
2. Comprueba primero la dirección. Averigua si allí se puede registrar un alquiler turístico, antes de pagar la señal, no después.
3. Decide qué es lo principal: la visa o los turistas. No se pueden combinar en un mismo piso.
4. Ten un plan B. Lo ideal es que el piso también sea rentable con alquiler de larga duración: las normas para el alquiler turístico en Grecia se están endureciendo poco a poco.

Se puede hacer uno rico con el alquiler, pero despacio y con buenas cuentas. Si quieres, te ayudo a calcular la rentabilidad real de un piso concreto antes de que pagues la señal.