Wo in Bulgarien kaufen: am Meer oder in der Stadt? Markt- und Mietanalyse

Das ist wohl die wichtigste Frage meiner Kunden: „Ein Studio am Meer oder eine Wohnung in der Stadt?“ Die Antwort hängt davon ab, wozu Sie kaufen: zum Wohnen, zum Vermieten oder für beides. Schauen wir auf die Zahlen.

Was ein Quadratmeter kostet

Nach Daten von Anfang 2026 (Bulgarian Properties):

• Sofia: etwa 2.500 € pro m²;
• Varna: etwa 1.900 €;
• Burgas: etwa 1.700 €;
• Plowdiw: etwa 1.520 €.

In Ferienorten wie Sonnenstrand kosten Studios und Wohnungen mit einem Schlafzimmer 1.500 bis 2.900 € pro m², je nach Entfernung zum Meer und Zustand der Anlage.

Langzeitvermietung: die Stadt gewinnt

In der Stadt wird eine Wohnung das ganze Jahr gemietet: Studierende, IT-Fachleute, Familien, Ärzte, Militär. Die durchschnittliche Bruttorendite im Land liegt bei etwa 4,2 % im Jahr, in Burgas bei etwa 4,6 %, in Sofia bei etwa 3,8 % (Global Property Guide). Die Vorteile: stabile monatliche Einnahmen, wenig Aufwand, kein Leerstand im Winter.

Kurzzeitvermietung: Ferienort und Saison

An der Küste kommt der Großteil der Einnahmen in 8 bis 10 Sommerwochen. In der Hochsaison bringt die Tagesvermietung gutes Geld, doch von Oktober bis Mai sind die Ferienorte fast leer. Nach Kosten liegt die Nettorendite in Sonnenstrand oft bei etwa 3–3,5 %, weniger als viele Käufer erwarten.

Worauf Sie achten sollten:

• Registrierung nach dem Tourismusgesetz: Kategorisierung der Wohnung und kommunale Kurtaxe.
• Die Instandhaltungsgebühr der Anlage für Pool, Sicherheit und Gelände. Sie wird das ganze Jahr fällig, auch wenn Sie nicht vermieten.
• Verwaltung: Check-in, Reinigung, Wäsche, Bewertungen. Ohne Verwaltungsfirma ist das fast ein Job.
• Neue EU-Regeln zur Kurzzeitvermietung verschärfen Registrierung und Datenaustausch mit Plattformen.

Der goldene Mittelweg

Eine Stadt am Meer bietet beides: Leben das ganze Jahr und eine Sommersaison.

Burgas, Varna, Pomorie und Sosopol verbinden beide Welten: Im Winter lässt sich langfristig vermieten, im Sommer tageweise, oder Sie wohnen selbst dort. Deshalb gehörte Burgas 2026 zu den Spitzenreitern beim Preisanstieg.

Mein Fazit

• Zum Wohnen mit ruhigem Einkommen: eine Wohnung in einer Stadt am Meer, in einem Wohnviertel.
• Für Sommerurlaub mit kleinem Einkommen: ein Studio in einer guten Ferienanlage mit fairer Gebühr.
• Nur als Investition: Rechnen Sie das Nettoeinkommen nach Steuern, Gebühren und Verwaltung, nicht die schöne Zahl aus der Werbung.

Wenn Sie möchten, berechne ich Ihnen das reale Einkommen für konkrete Objekte in Burgas und an der ganzen Küste.