Къде да купите в България: на морето или в града? Анализ на пазара и наемите

Това е може би основният въпрос на клиентите ми: „Да купя студио на морето или апартамент в града?“ Отговорът зависи от целта — да живеете, да отдавате или и двете. Да погледнем цифрите.

Колко струва квадратният метър

По данни от началото на 2026 г. (Bulgarian Properties):

• София — около 2 500 € на м²;
• Варна — около 1 900 €;
• Бургас — около 1 700 €;
• Пловдив — около 1 520 €.

В курортите, например в Слънчев бряг, студията и апартаментите с една спалня струват от 1 500 до 2 900 € на м² — решават разстоянието до морето и състоянието на комплекса.

Дългосрочен наем: градът печели

В града апартаментът се наема целогодишно: студенти, IT специалисти, семейства, лекари, военни. Средната брутна доходност в страната е около 4,2% годишно, в Бургас — около 4,6%, в София — около 3,8% (Global Property Guide). Плюсове: стабилен доход всеки месец, минимум грижи, жилището не стои празно през зимата.

Краткосрочен наем: курорт и сезон

На морето основният доход идва през 8–10 летни седмици. В пика нощувките носят добри пари, но от октомври до май курортните селища са почти празни. След разходите чистата доходност в Слънчев бряг често е около 3–3,5% — по-малко, отколкото очакват много купувачи.

Какво да имате предвид:

• Регистрация по Закона за туризма — категоризация на жилището и туристически данък в общината.
• Такса поддръжка в комплекса — басейн, охрана, почистване. Плаща се цяла година, дори да не отдавате.
• Управление — настаняване, почистване, бельо, отзиви. Без управляваща фирма това е почти работа.
• Новите правила на ЕС за краткосрочния наем засилват отчетността и обмена на данни с платформите.

Златната среда

Град на морето — това е и живот целогодишно, и летен сезон.

Бургас, Варна, Поморие и Созопол съчетават двата свята: през зимата апартаментът може да се отдава дългосрочно, а през лятото — на нощувки или да живеете в него. Затова Бургас през 2026 г. стана един от лидерите по ръст на цените.

Моят извод

• За живеене и спокоен доход — апартамент в град на морето, в жилищен квартал.
• За лятна почивка с малък доход — студио в добър курортен комплекс с честна такса.
• Само за инвестиция — сметнете чистия доход след данъци, такса и управление, а не „красивата цифра“ от рекламата.

Ако искате, ще ви изчисля реалния доход за конкретни имоти — в Бургас и по цялото крайбрежие.