Где купить в Болгарии: на побережье или в городе? Разбор рынка и аренды

Это, пожалуй, главный вопрос моих клиентов: «Купить студию у моря или квартиру в городе?» Ответ зависит от того, зачем вы покупаете — жить, сдавать или и то и другое. Давайте посмотрим на цифры.

Сколько стоит квадратный метр

По данным на начало 2026 года (Bulgarian Properties):

• София — около 2 500 € за м²;
• Варна — около 1 900 €;
• Бургас — около 1 700 €;
• Пловдив — около 1 520 €.

На курортах, например в Солнечном Береге, студии и квартиры с одной спальней стоят от 1 500 до 2 900 € за м² — всё решает расстояние до моря и состояние комплекса.

Долгосрочная аренда: город выигрывает

В городе квартиру снимают круглый год: студенты, айтишники, семьи, врачи, военные. Средняя валовая доходность по стране — около 4,2% в год, в Бургасе — около 4,6%, в Софии — около 3,8% (Global Property Guide). Плюсы: стабильный доход каждый месяц, минимум хлопот, жильё не простаивает зимой.

Краткосрочная аренда: курорт и сезон

На побережье основной доход приходится на 8–10 летних недель. В пик посуточная аренда приносит хорошие деньги, но с октября по май курортные посёлки почти пустые. После расходов чистая доходность в Солнечном Береге часто получается около 3–3,5% — меньше, чем ожидают многие покупатели.

Что нужно учесть:

• Регистрация по Закону о туризме — категоризация жилья и туристический налог в общине.
• Такса за обслуживание в комплексе — бассейн, охрана, уборка территории. Её платят весь год, даже если вы не сдаёте.
• Управление — заселение, уборка, бельё, отзывы. Без управляющей компании это почти работа.
• Новые правила ЕС для краткосрочной аренды усиливают учёт и обмен данными с платформами.

Золотая середина

Город у моря — это и жизнь круглый год, и летний сезон.

Бургас, Варна, Поморие и Созопол сочетают оба мира: зимой квартиру можно сдавать надолго, а летом — посуточно или жить самим. Именно поэтому Бургас в 2026 году стал одним из лидеров по росту цен.

Мой вывод

• Для жизни и спокойного дохода — квартира в городе у моря, в жилом районе.
• Для отдыха летом с небольшим доходом — студия в хорошем курортном комплексе с честной таксой.
• Только для инвестиции — считайте чистый доход после налогов, таксы и управления, а не «красивую цифру» из рекламы.

Если хотите, я посчитаю для вас реальный доход по конкретным объектам — в Бургасе и на всём побережье.