Wie man in Bulgarien eine Wohnung auswählt: worauf Sie besonders achten sollten

Im Laufe der Jahre habe ich viele Käufe gesehen, die mit Begeisterung begannen und mit Enttäuschung endeten: Feuchtigkeit im Erdgeschoss, eine riesige Anlagengebühr, eine „Wohnung“, die rechtlich ein Atelier war. Darauf achte ich zuerst, wenn ich für Kunden eine Wohnung auswähle.

1. Dokumente

• Der Notarakt belegt, dass der Verkäufer wirklich Eigentümer ist.
• Eine Lastenbescheinigung der Eintragungsagentur zeigt, ob es eine Hypothek, Pfändung oder einen Rechtsstreit gibt.
• Der Plan der Einheit nennt genaue Fläche und Nutzung: Wohnraum oder Atelier.
• Eine Bescheinigung ohne Rückstände für Kommunalsteuern und Müllgebühr von der Gemeinde.

2. Neubau: welcher Akt vorliegt

• Akt 14: Der Rohbau ist fertig.
• Akt 15: Das Gebäude ist fertig und zur Prüfung übergeben.
• Akt 16: Das Gebäude ist offiziell zur Nutzung freigegeben. Erst dann gibt es dauerhaften Wasser- und Stromanschluss, und man kann richtig dort wohnen.

Ein früher Kauf ist günstiger, aber riskanter. Wer vor Akt 16 kauft, sollte in Etappen zahlen und nur nach einem vom Anwalt geprüften Vertrag.

3. Gebäude und Anlage

• Material: Ziegel oder Monolithbeton sind wärmer und leiser als Platte.
• Gemeinschaftsflächen: Aufzug, Dach, Eingang und Fassade zeigen, wie die Nachbarn leben.
• Die Instandhaltungsgebühr in geschlossenen Anlagen: Verlangen Sie den Vertrag mit der Verwaltungsfirma, den Betrag pro m² und Jahr und eine Bescheinigung ohne Rückstände. Sie wird jedes Jahr fällig, auch wenn Sie die Wohnung nur im Sommer nutzen.

4. Die Wohnung selbst

• Ausrichtung: Süd und Ost sind heller und trockener. Nordseite am Meer heißt kühl im Sommer, aber Feuchterisiko im Winter.
• Etage: Erdgeschoss bedeutet Feuchtigkeit und Lärm; im obersten Stock die Dachdämmung prüfen.
• Heizung: Meist sind es Klimageräte, Fernwärme gibt es nicht überall. Fragen Sie die Nachbarn nach den Stromkosten im Winter.
• Lärm: Neben einem Club in Sonnenstrand wird der Sommer laut.
• Fenster, Feuchtigkeit, Schimmel: Schauen Sie in die Ecken und hinter die Schränke.

5. Fläche

Vergleichen Sie die Nettofläche, nicht die Zahl aus der Anzeige.

In Anzeigen ist die Fläche fast immer einschließlich Ihres Anteils an den Gemeinschaftsflächen angegeben. Die Nettofläche ist 15–25 % kleiner.

6. Kaufnebenkosten

• Kommunale Erwerbsteuer: 0,1 bis 3 % je nach Gemeinde.
• Notargebühr nach staatlichem Tarif.
• Eintragung im Grundbuch: 0,1 % des Preises.
• Maklerprovision, falls vorhanden, und Anwaltskosten.

Üblicherweise wird beim Vorvertrag eine Anzahlung geleistet, der Rest wird beim Notar per Banküberweisung gezahlt.

Mein Rat

Kaufen Sie nicht am ersten Tag aus dem Bauch heraus. Besichtigen Sie die Wohnung zweimal, tagsüber und abends, am besten auch außerhalb der Saison. Ich prüfe Dokumente, Gebäude und Anlage gemeinsam mit einem Anwalt und sage ehrlich, wenn ein Objekt sein Geld nicht wert ist.